La propiedad horizontal es un derecho real que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica sobre partes privativas y partes comunes de un edificio.
La particularidad de ser titular de partes privativas y comunes de un edificio es lo que caracteriza al propietario de horizontalidad: dispone de señorío sobre la unidad funcional (la exclusiva propia), la cual le permite utilizar cosas y partes de uso común, siempre conforme a su destino.
Esta utilización de la parte o cosa común no le brinda a ningún propietario derecho exclusivo sobre la misma. Todos, de alguna manera, son dueños de estas partes que son “interdependientes y conforman un todo no escin- dible”.
Este atributo de cosa privada y cosa común que tiene la propiedad horizontal hace que al título deba integrárselo con un reglamento de propiedad horizontal, redactado mediante escritura pública por los condóminos; e inscriptos ambos (dominio y reglamento) en el registro inmobiliario.
Las partes de uso común deben estar especificadas en el mencionado reglamento y se diferencian en partes o cosas necesariamente comunes y las no indispensables. Las cosas necesariamente comunes comprenden pasillos, techos, terrazas, patios solares, columnas, muros, instalaciones de los servicios centrales, cañerías, ca- bleados, ascensores, muros exteriores, etc.
El conjunto de propietarios de las unidades funcionales constituye una persona jurídica denominada consorcio, con domicilio en el mismo inmueble. El consorcio tiene órganos: asamblea, consejo de propietarios y administrador.
Los propietarios tienen la obligación de abonar expensas comunes ordinarias (para gastos de mantención) y las extraordinarias decididas por asamblea. También tienen algunas prohibiciones, tales como destinar las unidades funcionales a fines distintos a los previstos en el reglamento, perturbar la tranquilidad de los demás, comprometer la seguridad del inmueble.
Las modificaciones en cosas comunes es un tema delicado en la propiedad horizontal. Por eso la ley especifica cada mejora u obra nueva, estableciendo diferentes supuestos de aprobación: por mayoría las comunes; y por unanimidad las que modifican sustancialmente al inmueble.
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